Ayıp Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 306. Maddesinde bu durum; “Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir” şeklinde hükme bağlanmıştır.
Kiraya verenin yükümlülüğü, kira konusu şeyin kiracıya teslimi ve kira süresi boyunca kullanıma uygun olmasını sağlamaktır. Kiralanan şeyin ayıplı olması veya sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda kiracı; ayıbın giderilmesi, ayıp oranında indirim ya da zararın giderilmesi seçeneklerinden faydalanabilmekte ve kiraya verenden bunlardan birini isteme hakkı bulunmaktadır. Fakat önemli bir ayıbın bulunması durumunda kiracının kira sözleşmesini ayıptan dolayı fesih etme imkanı da bulunmaktadır.
Kiracının Temerrüdü Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren taraf kiracıya yazılı olarak süre verip belirtilen süre içinde kira bedeli veya yan gider ödemesi gerçekleşmediği takdirde kira sözleşmesini fesih edeceğini belirterek kira sözleşmesini sonlandırabilir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarından en az 30 gün şeklindedir. Uygulamada bu ihtar noter marifetiyle ihtarname gönderilmesi şeklinde gerçekleşmektedir.
Özen Borcuna Aykırılık Sebebiyle Fesih
Kiracının kira ilişkisi ile beraber yüklendiği bir diğer edim ise kiralanan şeyi özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcudur. Kiralanan şey bir taşınmaz ise yalnızca kiraya verene karşı değil kiralanan taşınmazın komşularına karşı da saygı gösterilmelidir. Ayrıca kiralanan şeyin sözleşmede kararlaştırılana uygun olarak özenle kullanılması gerekmekte, kasıtlı olarak zarar verilmemesi gerekmektedir. Kiracının bahsi geçen yükümlülüğe aykırı davranması halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmelidir.
Ayrıca, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bahsi geçen yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımında çekilmez hale gelmesi durumunda, kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Kira Süresinin Dolması
Türk Borçlar Kanunu’nun 327. Maddesine göre; “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.” Bu da bir çeşit sözleşmenin sona erme halidir. Sürenin dolmasına rağmen taraflar açık bir anlaşma olmadan kira ilişkisini sürdürürlerse kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmektedir.