Kira sözleşmesi ile bir malın kullanma ve yararlanma haklarının belli bir bedel karşılığında başkasına devrini düzenleyen bir sözleşmedir. Kira sözleşmeleri ile ilgili konular Türk Borçlar Kanunu’nda hüküm altına alınmıştır. Kira sözleşmeleri; adi kira, konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması ve ürün (hasılat) kirası olarak üç çeşit olarak düzenlenmektedir.
Kira sözleşmeleri ve tahliye konusunun işleneceği bu yazıda konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması konusuna değinilecektir. Borçlar Kanunu md. 347’ye göre; konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasında kira sözleşmesinin kiracı tarafından 15 gün önceden yazılı bildirim ile fesih edilmemesi durumunda sözleşme aynı koşullarda 1 yıl daha uzamış sayılır.
Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi
6098 Sayılı Borçlar Kanunu’na göre kiraya verenin kira sözleşmesini sonlandırıp kiracıyı tahliye etmesi oldukça zorlaştırılmıştır. Kiracı kira sözleşmesini 15 gün öncesinden yaptığı bildirimle haklı sebep göstermesine gerek kalmadan fesih edebilmektedir. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bittiğini öne sürerek kira sözleşmesini fesih edememektedir. Ancak kiraya veren kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin sonunda her uzama yılının ardından 3 ay önce bildirim göndermek suretiyle herhangi bir haklı sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sonlandırabilmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de aynı durum geçerlidir. Kiracı hiçbir sebep belirtmeksizin kira sözleşmesini fesih edebilirken, kiraya verenin kira sözleşmesini fesih edebilmesi için 10 yıllık uzama süresini beklemesi gerekmektedir.
Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Sona Ermesi
Kiraya verenin 10 yıldan az süreli kira sözleşmesini fesih edebilmesi için haklı bir sebep göstermesi gerekmektedir. Bu sebepler Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilmiş ve sınırlandırılmıştır:
- Kiraya Verenin, Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
- Yazılı tahliye taahhütnamesi,
- Bir kira dönemi içinde iki haklı ihtarname,
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda,
Kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.